Calcular el tope de exención a la fecha correcta y detectar el excedente antes de firmar.
Ya resolviste este caso. Puedes repetirlo cuando quieras.
La escritura se firmará ante notario en las próximas semanas.
Vendes tu casa habitación en $6,900,000.00. El notario menciona un tope de exención de 700,000 UDIs y tú no sabías que existía, mucho menos que estuviera en UDIs.
El artículo 93, fracción XIX, inciso a) de la Ley del ISR exenta la enajenación de la casa habitación siempre que la contraprestación no exceda de setecientas mil unidades de inversión, que la operación se formalice ante notario y que no hayas usado la exención en los tres años anteriores.
Al estar escrito en UDIs, el tope se mueve todos los días. Hoy son $6,172,019.00; el día de la firma será otra cifra, un poco mayor.
Y por el excedente sobre el tope sí se determina ganancia y se calcula impuesto: no se pierde la exención entera, pero la parte de arriba paga.
¿A cuántos pesos equivalen hoy las 700,000 UDIs del tope? (UDI: $8.817170. Redondea a pesos.)
Multiplica 700,000 × 8.817170.
Con un precio de venta de $6,900,000.00, ¿cuánto queda por encima del tope? (Redondea a pesos.)
Resta el tope al precio de venta.
Como el precio excede el tope, se pierde la exención completa y toda la ganancia paga ISR.
La firma será dentro de seis semanas. ¿Qué valor de la UDI manda para el tope?
Además del monto, ¿qué condición del documento hay que confirmar?
Con la UDI de hoy, el tope son $6,172,019.00 y la venta de $6,900,000.00 deja un excedente de $727,981.00, que es la parte por la que se determina la ganancia gravada. El resto queda exento porque se cumplen las demás condiciones.
El error caro en este caso no es de aritmética, es de calendario. Quien calcula el tope con la UDI de hace meses cree estar por debajo cuando ya no lo está, o al revés. En una operación que queda cerca del límite, unas semanas mueven decenas de miles de pesos de base gravable.
La costumbre útil: llevar el número calculado con la UDI del día de la firma, y comprobar la cifra que aplique el notario en lugar de aceptarla sin mirar.